„Dobry dom musi być jak okręt. Dobry gospodarz – jak kapitan”.

Organizacja wspólnoty

Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, a nasza firma oferuje usługę sformalizowania jej istnienia, zatem:

Organizujemy wspólnotę mieszkaniową


Wspólnota Mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, jednak może pozywać i być pozywaną, zaciągać zobowiązania, zawierać umowy, etc. Czynności tych, w jej imieniu, dokonuje  organ Wspólnoty - zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ustawy o własności lokali, w niektórych zaś przypadkach zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd.


Zgodnie z brzmieniem art. 18  ustawy o własności lokali mogą w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W praktyce zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawartej pomiędzy deweloperem  i  pierwszym nabywcą lokalu w nieruchomości umieszczany jest zapis o określeniu sposobu zarządu, często też  wskazywana jest osoba zarządcy. Okres, na który deweloper wskazuje zarządcę w aktach notarialnych nie może być jednak nadmiernie wydłużony, postanowienie wprowadzające zarząd nad nieruchomością na okres trzech lat zostało wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych.


Najczęściej jednak właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych wybierają zarząd, ma tutaj zastosowanie art. 20 ustawy o własności. Zarząd wybierany jest w formie uchwały, może być jedno lub kilkuosobowy, członkami zarządu mogą być właściciele lokali, ale również osoby spoza ich grona,  członkiem zarządu nie może być osoba prawna - spółka, czy np. spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby prawne mogą natomiast administrować obiektem - o ile wspólnota mieszkaniowa zleci wykonywanie tych czynności.


W tym miejscu bardzo istotna uwaga – członkowie zarządu, nawet ci, którzy nie są właścicielami lokali nie muszą posiadać licencji na zarządzanie nieruchomościami, licencji nie wymaga też prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami, co potwierdzają najnowsze orzeczenia Sądu Najwyższego (por.: uchwała z dnia 17 lipca 2007 roku, sygn. akt: III CZP 69/07 oraz uchwała z dnia z 16 lutego 2012 roku sygn. akt III CZP 96/11).


Wspólnota mieszkaniowa może oczywiście powierzyć zarządzanie nieruchomością zarządcy.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie może scedować na zarządcę swoich uprawnień w zakresie składania oświadczeń woli za wspólnotę mieszkaniową, zarządca jest jednak, o ile takie umocowanie wynika z zawartej z nim umowy, legitymowany do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w procesie.



Uchwalamy plan gospodarczy na dany rok, podejmujemy też uchwały o wysokości miesięcznych zaliczek, o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej i o utworzeniu funduszu remontowego.

 

Po  dokonaniu wyboru organu, który będzie reprezentował wspólnotę , właściciele lokali powinni  w pierwszej kolejności podjąć uchwały o zatwierdzeniu planu gospodarczego oraz wysokości miesięcznych zaliczek na dany rok obrachunkowy, jak również sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej.  Ustalenie kosztów na utrzymanie nieruchomości wspólnej stanowi bowiem czynność przekraczającą zarząd zwykły nieruchomości, na co wskazuje brzmienie art. 22, ust. 3, pkt 1,2,3 ustawy o własności lokali.
 
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu powierzono sprawowanie zarządu nieruchomością w trybie art. 18 ustawy obowiązany jest prowadzić dla nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek wpłacanych na pokrycie tych kosztów, jak również rozliczeń  z innych tytułów. Sposób prowadzenia tej ewidencji również powinni określić właściciele w formie uchwały.  Właściciele lokali obowiązani są utrzymywac nieruchomość w stanie niegorszonym, dlatego bardzo ważne jest, aby już na początku funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej utworzyć fundusz remontowy, na które dokonywać będą comiesięcznych wpłat, co umożliwi wykonywanie remontów bieżących z zaoszczędzonych środków i bieżące uzasadnione inwestowanie w tę nieruchomość.


 
Zgłoszenie wspólnoty mieszkaniowej w urzędzie statystycznym oraz urzędzie skarbowym celem nadania numerów  REGON oraz NIP:


 
Wspólnota mieszkaniowa nie jest wpisywana do rejestru sądowego, nie rejestrujemy jej również w ewidencji działalności gospodarczej. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ustawy o własności lokali) zgłasza wspólnotę w Głównym Urzędzie Statystycznym celem nadania jej numeru REGON, powinien dokonać tej czynności w terminie 14 dni od jego ukonstytuowania. Zgłoszenia tego dokonuje się na druku RG - 1 i załącza kserokopię uchwały o wyborze zarządu lub akt notarialny w przypadku powierzenia zarządu w trybie art. 18 (należy mieć przy sobie oryginał dokumentu celem okazania urzędnikowi dokonującemu rejestracji).  Następnie, nie później niż po upływie miesiąca od nadania nr REGON, przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej winni udać się do urzędu skarbowego właściwego wg. miejsca położenia nieruchomości, gdzie wspólnocie  mieszkaniowej  nadany zostanie numer NIP.  Na miejscu należy wypełnić stosowne formularze zgłoszeniowe NIP 2 (do formularza załącza się kserokopie   uchwały o wyborze zarządu lub aktu notarialnego oraz zaświadczenia REGON).


Wspólnota mieszkaniowa wyrabia pieczątkę i zakłada rachunek bankowy:

Po otrzymaniu numerów REGON i NIP przedstawiciele wspólnoty  wyrabiają pieczątkę, na której zwykle poza nazwą wspólnoty umieszcza się nr NIP,  następnie  zawierają umowę z bankiem na prowadzenie rachunku bankowego. Posiadaczem takiego rachunku jest wspólnota mieszkaniowa a nie np. zarząd. Zmiana zarządu  lub zarządcy nie będzie zatem pociągać za sobą  konieczności otwarcia nowego konta dla wspólnoty, zmieniają się wówczas jedynie osoby uprawnione do dysponowania rachunkiem, na który  właściciele lokalu wpłacają zaliczki, z tego konta zarząd, bądź zarządca regulował będzie zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej.


Wspólnota mieszkaniowa zawiera umowy


Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18), jako jej organ   zobowiązany jest do zawarcia w jej imieniu umów, które umożliwią bieżące funkcjonowanie nieruchomości, a więc o dostawę energii elektrycznej, wody, na konserwację obiektu, wywóz nieczystości, dostawy ciepła, etc.



Wspólnota mieszkaniowa rozlicza się z fiskusem.


Wspólnota mieszkaniowa, tak jak każdy podatnik podatku dochodowego od osób prawnych, zobowiązana jest do corocznych rozliczeń z fiskusem, dlatego też do dnia 31 marca składa na druku CIT 8 zeznanie podatkowe za poprzedni rok obrachunkowy. Obowiązek ten dotyczy również wspólnoty, która nie osiągnęła dochodu.
Ponadto, wypełnić należy również załącznik CIT 8/ 0, w którym deklaruje sę dochody wolne i zwolnione od podatków,  jest to o tyle istotne, że na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wprowadzone zostało zwolnienie przedmiotowe dotyczące dochodów pochodzących z gospodarki mieszkaniowej w części  przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Wspólnota mieszkaniowa może się również zarejestrować jako podatnik czynny podatku VAT.
Niemal wszystkie wspólnoty mieszkaniowe to podatnicy podatku od towarów i usług, jednak z powodu zwolnień podmiotowych i przedmiotowych w wyjątkowych przypadkach nabywają z mocy prawa status czynnego podatnika tego podatku. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy obrót z tytułu dostaw mediów czy innych usług, w których wspólnota pośredniczy na rzecz właścicieli lokali użytkowych łącznie z obrotem związanym z dokonywaniem innych opodatkowanych czynności (np. wynajem miejsc pod reklamy, czy pomieszczeń wspólnych) przekroczy w danym roku podatkowym limit uprawniający do zwolnienia podmiotowego.

Lokalizacja

Biuro Obsługi Klienta

Godziny otwarcia:

poniedziałek – piątek 8.00-15.00
tel: 94 374 28 16





© Sąsiedzi – Gospodarka Nieruchomościami Sp z o.o.